８.分譲マンションについて｜クローバーガーデン

８.分譲マンションについて

【１】重要なのはマンションの品質

　今までコンクリートについて色々書いてきましたが、一番身近なものといったらマンションでしょう。実際に住んでいらっしゃる方もいると思います。最近のマンションは設備で売り込んでいますが、重要なのは建物の質です。マンションを宣伝するポイントは設備、特にシステムキッチン、オートロックシステム、自動給湯ユニットバスなどです。チラシなどを見るとわかりますが、インテリアをきれいにしている写真が多く目につき、マンションのメインであるコンクリートについてはあまり説明がされていません。

【２】マンションの品質を知るには

　マンションの品質には２つあります。建物躯体の品質と建物の居住性、設備および部屋の設備です。後者については比較的簡単に情報を得ることができますが、問題なのは建物の躯体の品質です。完全なブラックボックス状態であるといってもよいでしょう。しかし、躯体の品質は、マンションの寿命と維持管理の費用を左右する重要なポイントです。

　ここでは細かい話は省略しますが、ひとつはマンションの戸数で建物の品質を判定する目安になります。望ましいのは１００戸以上の分譲マンションです。規模の大きいマンションは維持管理の面でも有利です。スケールメリットが生かせるからです。

　アルカリ分の多いセメントや塩分の多い海砂を使用した、欠陥コンクリートによって建設された１９７０年代のマンションは要注意です。この場合は、マンションの戸数、規模はあまり関係ありません。

【３】新築マンション、購入のポイント

　１）床厚をチェックする　鉄筋コンクリートの建物では、かなり衝撃音や振動音が伝わりやすいです。子供の飛び跳ねる騒音で居住者同士のトラブルになることもしばしばです。そこで床厚を厚くすればするほど効果がありますので、少なくとも１８ｃｍはほしいところです。

　２）集会場の設置　集会場が設置されていないマンションでは、管理組合の活動に支障を来たし、居住者同士の親睦をはかる集まりなどの活動にも影響を与えるからです。

　３）通勤　朝のラッシュ時の状況を把握しておくこと。

　４）騒音　近隣の騒音のチェックは夜に行うことが大事です。

　５）オートロックシステム　オートロックシステムに過剰な信頼を寄せてはいけません。簡単に侵入できることもあります。

【４】中古マンション、購入のポイント

　１）価格に注意　中古マンションは古くなるほど価格が安くなりますが、特に注意が必要なのは高度成長期に建設されたマンションです。残念ながら強度不足のものが多いです。

　２）管理組合の修繕積立金の額をチェック　５０戸程度で最低１０００万円の積立金がなければ心細いです。突然、修繕費を負担するようなことがおこるからです。最近のリフォーム状況もチェックしましょう。

　３）管理組合の活動状況　管理組合が存在しないか、存在しても休眠状態で、ほとんど管理会社にまかせているようなマンションは避けたほうがいいです。管理会社またはその親会社が倒産した場合には、通帳が差し押さえられ、居住者の管理費や積立金が帰ってこなくなる可能性があるからです。

　４）複雑な居住者構成は避ける　マンションでは、区分所有者が住戸を賃貸に出している場合があります。また、法人が所有して社宅として利用しているケースもあります。問題は、全体の住戸に占めるこれらの利用形態の比率が、１０％を超えるようなマンションでは、管理組合の運営に支障をきたす場合があるからです。

【作成日：２０１０年２月１９日】

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